الأضرار في المباني المشتركة: متى يتدخل القانون

العيش في مبنى مشترك يعني تقاسم المساحات والمسؤوليات، ولكن عندما تحدث أضرار مثل تسرب المياه أو الرطوبة أو عيوب هيكلية، يمكن أن يصبح الوضع مصدرًا للإجهاد الكبير. فهم من هو المسؤول وكيفية المضي قدمًا للحصول على التعويض المناسب هو مسار معقد، غالبًا ما تعوقه الديناميكيات الداخلية للمبنى، أو تقاعس المدير، أو النزاعات مع الجيران. في هذه السياقات، يكون تدخل المهني أمرًا ضروريًا لحماية حقوقك والحصول على تعويض عن الضرر الذي لحق بك. بصفتي محاميًا متخصصًا في التعويض عن الأضرار في ميلانو، يتعامل المحامي ماركو بيانوتشي مع هذه المشكلات بمنهجية صارمة، تهدف إلى تحديد المسؤوليات وضمان حصول العميل على التعويض الكامل عن الأضرار المادية وغير المادية التي لحقت به.

تحديد المسؤوليات: تحليل قانوني

يكمن مفتاح حل نزاع الأضرار في المباني المشتركة في التحديد الصحيح للطرف المسؤول. يوفر القانون المدني الإيطالي إطارًا تنظيميًا دقيقًا، يميز بشكل أساسي بين الأضرار الناجمة عن الأجزاء المشتركة وتلك الناشئة عن الملكيات الحصرية. وفقًا للمادة 1117 من القانون المدني، تعتبر عناصر مثل السقف، والأسطح، والأساسات، والجدران الرئيسية، وأنظمة السباكة المركزية أجزاء مشتركة. بالنسبة للأضرار التي تنشأ من هذه المناطق، تقع المسؤولية على المبنى المشترك بأكمله، الذي يتصرف كوصي بموجب المادة 2051 من القانون المدني. ونتيجة لذلك، سيكون المبنى المشترك هو الذي يتعين عليه تعويض المالك المتضرر، ثم تقسيم النفقات بين جميع السكان وفقًا لجداول الألفية.

على العكس من ذلك، إذا كان الضرر ناتجًا عن ملكية خاصة، مثل كسر أنبوب داخل شقة، فإن المسؤولية تقع على المالك الفردي. في هذه الحالة، يجب توجيه دعوى التعويض مباشرة ضد الجار. شخصية مركزية في هذه الديناميكيات هي مدير المبنى المشترك. لديه واجب التصرف بعناية للحفاظ على الأجزاء المشتركة. قد يشكل تقصيره، مثل عدم تنفيذ أعمال الصيانة اللازمة والعاجلة، مسؤوليته الشخصية، سواء كانت متزامنة أو حصرية، عن الأضرار الناجمة عنها.

نهج مكتب المحاماة بيانوتشي

تتطلب معالجة طلب التعويض عن الأضرار في المباني المشتركة استراتيجية واضحة وواقعية. يركز نهج المحامي ماركو بيانوتشي، محامي متخصص في التعويض عن الأضرار في ميلانو، في المقام الأول على تحليل مفصل للوضع. تتمثل الخطوة الأولى في جمع جميع الوثائق اللازمة، مثل الصور الفوتوغرافية، محاضر الاجتماعات، المراسلات مع المدير، وإذا كانت متاحة، تقرير فني من الطرف المتضرر يحدد بدقة حجم الضرر وسببه. هذه المرحلة الأولية حاسمة لبناء أساس إثبات قوي.

بمجرد تحديد المسؤولية، يفضل مكتب المحاماة بيانوتشي نهجًا تصالحيًا، حيث يرسل خطاب إنذار رسمي إلى الطرف المسؤول لطلب التعويض بشكل غير قضائي. غالبًا ما تسمح هذه الطريقة بحل المشكلة في وقت أسرع وبتكاليف أقل. إذا لم ينجح المحاولة الودية، يتم المضي قدمًا في الإجراءات القانونية المناسبة، مثل طلب إجراء تقني وقائي (ATP) لتثبيت دليل الضرر وسببه، أو دعوى موضوعية للحصول على حكم إدانة بالتعويض. الهدف دائمًا هو تزويد العميل بالحل الأكثر فعالية وملموسة لاستعادة حقوقه.

أسئلة متكررة

من يدفع ثمن الأضرار الناجمة عن التسرب من السقف أو السطح؟

الأضرار الناجمة عن السقف أو السطح، نظرًا لاعتبارها أجزاء مشتركة للمبنى، تقع على عاتق المبنى المشترك بأكمله. يتم تقسيم تكلفة التعويض والإصلاحات بين جميع السكان وفقًا لنسب ملكيتهم، ما لم يكن السطح للاستخدام الحصري، وفي هذه الحالة، تتبع عملية تقسيم النفقات معايير محددة ينص عليها القانون.

ماذا أفعل إذا تسبب الجار في الطابق العلوي في تسرب ولم يتدخل؟

الخطوة الأولى هي إبلاغ الجار ومدير المبنى رسميًا بالمشكلة، ويفضل أن يكون ذلك عبر البريد المسجل مع إشعار بالاستلام أو عبر البريد الإلكتروني المعتمد (PEC). من الضروري توثيق الأضرار بالصور ومقاطع الفيديو. إذا لم يتخذ الجار إجراءً لحل سبب الضرر وتعويض الأذى، فمن الضروري إرسال خطاب إنذار عبر محامٍ للمطالبة بالتدخل والتعويض. في حالة استمرار التقاعس، يجب المضي قدمًا في الإجراءات القانونية.

ما هي المدة المتاحة لي لطلب التعويض عن الأضرار؟

يتقادم الحق في التعويض عن الضرر الناجم عن فعل غير مشروع، كما في حالة الأضرار في المباني المشتركة، بشكل عام بخمس سنوات. يبدأ الموعد من اليوم الذي ظهر فيه الضرر وكان الشخص المتضرر قادرًا على إدراك خطورته وسببه والمسؤول المحتمل. ومع ذلك، يُنصح بالتصرف في أقرب وقت ممكن لعدم المساس بإمكانية جمع الأدلة اللازمة.

هل يؤمن المبنى المشترك دائمًا هذا النوع من الأضرار؟

ليس بالضرورة. وثيقة التأمين للمبنى المشترك، المعروفة باسم "بوليصة المباني الشاملة"، لها شروط وحدود محددة. قد تغطي الأضرار التي لحقت بالأجزاء المشتركة والخاصة، ولكنها غالبًا ما تتضمن خصومات أو حدودًا قصوى أو استثناءات لأحداث معينة (على سبيل المثال، الأضرار الناجمة عن نقص الصيانة). من الضروري تحليل عقد التأمين بعناية للتحقق من التغطية الفعلية للحادث.

اطلب تقييم حالتك في ميلانو

إذا كنت تواجه مشكلة أضرار داخل المبنى المشترك الخاص بك وتحتاج إلى دعم قانوني للحصول على التعويض المناسب، يمكنك الاتصال بمكتب المحاماة بيانوتشي. تسمح الخبرة المكتسبة في إدارة هذه النزاعات بتقديم مساعدة مستهدفة وفعالة. اتصل بالمكتب لتقييم شامل لحالتك في ميلانو؛ المحامي ماركو بيانوتشي وفريقه تحت تصرفك لتحديد الاستراتيجية الأنسب لحماية حقوقك وممتلكاتك.