Comentário à Sentença n. 19808 de 2024: Nulidade do Contrato de Locação e Indenização de Ocupação

A sentença n. 19808 de 17 de julho de 2024 da Corte de Cassação oferece importantes esclarecimentos sobre a validade dos contratos de locação e as consequências da sua falta de registro. Em particular, analisa-se a nulidade do contrato de locação por violação do art. 1, parágrafo 346, da lei n. 311 de 2004 e o direito do proprietário a receber uma indenização de ocupação.

A Violação da Obrigação de Registro

De acordo com o art. 1, parágrafo 346, da lei n. 311 de 2004, os contratos de locação devem ser registrados para serem considerados válidos. A Corte de Cassação decidiu que a violação desta obrigação leva à nulidade do contrato. Isso implica que o proprietário não pode invocar a validade do próprio contrato, mas tem direito a uma indenização pela ocupação do imóvel.

NOÇÃO, CARACTERÍSTICAS, DISTINÇÕES) Locação imobiliária para fins habitacionais - Violação da obrigação de registro de que trata o art. 1, parágrafo 346, da lei n. 311 de 2004 - Nulidade do contrato - Direito à indenização de ocupação - Existência - Predeterminação legal ex art. 1, parágrafo 59, lei n. 208 de 2015 - Condições e limites - Hipótese. À nulidade do contrato de locação por violação da obrigação de registro, nos termos do art. 1, parágrafo 346, da lei n. 311 de 2004, decorre o direito do proprietário do bem ao pagamento da indenização de ocupação, cuja quantificação está sujeita à predeterminação legal de que trata o art. 1, parágrafo 59, da lei n. 208 de 2015 apenas no caso em que, preenchidos os demais pressupostos, a relação tenha surgido após a entrada em vigor da norma. (Na hipótese, a S.C. confirmou a sentença de mérito que, ao declarar nulo ex art. 1, parágrafo 346, da lei n. 311 de 2004, um contrato de locação de 2010 - que havia sido posteriormente denunciado, em 2012, nos termos do art. 3, parágrafos 8 e 9, do d.lgs. n. 23 de 2011 -, condenou os ocupantes do imóvel ao pagamento de uma indenização parametrizada ao aluguel convencionado entre as partes, considerando inaplicável, ratione temporis, a disciplina de que trata o art. 1, parágrafo 59, da lei n. 208 de 2015).

O Direito à Indenização de Ocupação

A sentença esclarece que, apesar da nulidade do contrato, o proprietário tem direito a uma indenização de ocupação. Esta indenização deve ser quantificada segundo os critérios estabelecidos pela lei, em particular o art. 1, parágrafo 59, da lei n. 208 de 2015, que prevê a predeterminação legal da indenização. No entanto, é fundamental notar que esta norma se aplica apenas se o contrato de locação foi celebrado após a sua entrada em vigor. No caso específico, o contrato de locação era de 2010 e, portanto, não podia beneficiar desta disciplina.

Conclusões

A sentença n. 19808 de 2024 representa uma importante decisão da Corte de Cassação em matéria de locação, sublinhando a necessidade de registrar os contratos para garantir a sua validade. Além disso, estabelece que o direito à indenização de ocupação não é automaticamente excluído pela nulidade do contrato, mas deve ser avaliado segundo as normas vigentes. Esta decisão oferece um útil ponto de reflexão para proprietários e inquilinos, lembrando a importância de respeitar as disposições legais em matéria de locação.