売買契約締結後に建築上の不正を発見した場合

住宅の購入は、人生における最も重要な投資となることが多く、本来であれば平穏と将来設計に満ちた瞬間であるべきです。しかし、公証人の証書（rogito）締結後、購入者が当初提示されたものとは全く異なる現実、すなわち建築違反、登記上の不一致、または居住可能性の欠如といった、申告されていなかった問題に直面することは珍しくありません。この状況は、是正のための費用や物件価値の低下といった即時の経済的損害だけでなく、深いフラストレーションも生じさせます。ミラノで損害賠償請求に詳しい弁護士であるマルコ・ビアンヌッチ弁護士は、信頼を裏切られたと感じる人々の心情を深く理解し、契約上の均衡を回復し、正当な補償を得るための専門的な法的支援を提供します。

法的枠組み：隠れた瑕疵と「aliud pro alio」

私たちの法制度では、売主は、売却した不動産がその用途に適さない、またはその価値を著しく低下させるような瑕疵がないことを保証する義務があります。契約予備契約書または公証人の証書で申告されていなかった建築違反が発見された場合、しばしば2つの異なる法的シナリオに直面します。最初のシナリオは、いわゆる隠れた瑕疵、すなわち購入者が購入時に知らず、容易に認識できなかった欠陥であり、これにより価格の減額または契約の解除を求めることができます。より深刻な2番目のシナリオは、「aliud pro alio」の販売であり、これは引き渡された物件が合意されたものと全く異なる場合、例えば居住可能性がなく、是正も不可能な不動産の場合に発生します。これらのケースでは、法律は購入者に強力な保護を与え、被った損害の全額賠償を請求することを可能にします。

ビアンヌッチ法律事務所の不動産紛争におけるアプローチ

建築上の不一致に関する紛争に対処するには、法的および技術的な専門知識を組み合わせた戦略が必要です。ミラノで損害賠償請求に詳しい弁護士であるマルコ・ビアンヌッチ弁護士のアプローチは、常に技術文書の徹底的な予備分析から始まります。しばしば信頼できる専門家と協力して、違反の正確な規模とその是正可能性を定量化します。ビアンヌッチ法律事務所の主な目標は、必ずしも長期的な民事訴訟を開始することではなく、まず、顧客に最短時間で最良の結果を保証する和解による解決を模索することです。これは、売主に対して是正費用全額の負担を求めることや、販売価格の再交渉と差額の返還といった形で行われることがあります。友好的な解決が不可能であった場合、当事務所はお客様の財産を保護するために断固として訴訟を起こす準備ができています。

よくある質問

不動産の瑕疵を申告する期限はいつですか？

失権および時効の期間は非常に短く、厳格です。一般的に、購入者は発見後8日以内に売主に対して瑕疵を申告する義務があります。訴訟は、不動産の引き渡しから1年で時効となります。ただし、「aliud pro alio」、すなわち根本的に異なる物件（是正不可能な建築違反物件など）の引き渡しに該当する場合、通常の時効期間は10年に延長されます。権利を失わないためには、速やかに弁護士に相談することが不可欠です。

売主が善意であった場合でも、賠償を請求できますか？

はい、売却された物の瑕疵に対する保証は、売主の過失に関係なく客観的に適用されます。前の所有者が違反を知らなかった場合（例えば、以前の管理から引き継いだもの）、売買契約締結時に存在する不一致について、購入者に対して責任を負います。売主の善意は、購入者が被った経済的損害をなくすものではなく、したがって保護を受ける権利があります。

公証人が建築違反を見落とした場合、責任を負いますか？

公証人の役割は、譲渡の法的有効性を保証し、当事者の申告に基づいて抵当権および登記上の適合性を確認することです。しかし、公証人は、現場の状況と登録された図面との一致を確認するために、現地での技術的な検査を行う義務はありません。建築上の不一致に対する主な責任は、書類上で建築上の適合性を申告する売主にあります。公証人の責任は、入手可能な書類に関して明白な専門的過失があった場合にのみ生じ得ます。

違反が是正できない場合はどうなりますか？

発見された不正が是正できない場合、その不動産は取引不能とみなされるか、居住用としての本質的な特性を欠いている可能性があります。このシナリオでは、しばしば「aliud pro alio」の販売に直面します。購入者は契約の解除を請求する権利があり、これにより不動産を売主に返還し、支払われた全額の返金を受けることができます。さらに、公証費用、仲介手数料、および引越しや改築にかかった費用を含む、被ったすべての損害の賠償を受けることができます。

不動産投資を守りましょう

家を購入した後に構造上または管理上の問題を発見することは複雑な状況ですが、あなたは保護されていないわけではありません。新しい不動産に不一致や違反を発見した場合は、失権を避けるために迅速に行動することが不可欠です。あなたのケースの評価については、マルコ・ビアンヌッチ弁護士にご連絡ください。ミラノで損害賠償請求に詳しい弁護士として、正義を得て投資価値を回復するための最も効果的な道筋を示してくれるでしょう。