A descoberta de irregularidades urbanísticas após a escritura

A compra de uma casa representa frequentemente o maior investimento da vida, um momento que deveria ser caracterizado por serenidade e planeamento. No entanto, não é raro que, após a assinatura da escritura notarial, o comprador se depare com uma realidade bem diferente daquela apresentada: a presença de ilegalidades construtivas, discrepâncias cadastrais ou falta de habitabilidade que não foram declaradas. Esta situação gera não só um dano económico imediato, ligado aos custos necessários para a legalização ou à diminuição do valor do bem, mas também uma profunda frustração. Como advogado especialista em indemnização por danos em Milão, o Dr. Marco Bianucci compreende perfeitamente o estado de espírito de quem se sente traído na sua confiança e oferece um apoio legal direcionado para restabelecer o equilíbrio contratual e obter a justa indemnização.

O quadro normativo: vícios ocultos e aliud pro alio

No nosso ordenamento jurídico, o vendedor é obrigado a garantir que o imóvel vendido esteja isento de vícios que o tornem inadequado ao uso a que se destina ou que diminuam de forma apreciável o seu valor. Quando se descobrem ilegalidades construtivas não declaradas no contrato preliminar ou na escritura, deparamo-nos frequentemente com dois cenários jurídicos distintos. O primeiro diz respeito aos chamados vícios ocultos, ou seja, defeitos não conhecidos nem facilmente reconhecíveis pelo comprador no momento da compra, que permitem agir para a redução do preço ou a resolução do contrato. O segundo cenário, mais grave, é o da venda de aliud pro alio, que ocorre quando o bem entregue é completamente diferente do acordado, por exemplo, um imóvel sem habitabilidade e não legalizável. Nestes casos, a lei oferece fortes proteções ao comprador, permitindo que exija a indemnização integral dos danos sofridos.

A abordagem do Escritório de Advocacia Bianucci em litígios imobiliários

Enfrentar um litígio por discrepâncias urbanísticas exige uma estratégia que combine competência jurídica e técnica. A abordagem do Dr. Marco Bianucci, advogado especialista em indemnização por danos em Milão, parte sempre de uma análise preliminar aprofundada da documentação técnica, muitas vezes em colaboração com peritos de confiança, para quantificar a exata dimensão da ilegalidade e a sua possibilidade de legalização. O objetivo primordial do Escritório de Advocacia Bianucci não é necessariamente iniciar um longo processo judicial, mas sim procurar, em primeira instância, uma solução extrajudicial que garanta ao cliente o melhor resultado no menor tempo possível. Isto pode traduzir-se na exigência ao vendedor de cobrir integralmente os custos da legalização ou na renegociação do preço de venda com a devolução da diferença. Caso a via amigável não seja viável, o escritório está preparado para agir judicialmente com firmeza para proteger o património do cliente.

Perguntas Frequentes

Quais são os prazos para denunciar os vícios do imóvel?

Os prazos de caducidade e prescrição são muito curtos e rigorosos. Geralmente, o comprador tem o ónus de denunciar os vícios ao vendedor no prazo de oito dias a contar da sua descoberta. A ação judicial prescreve, por outro lado, em um ano a contar da entrega do imóvel. No entanto, se se configurar um caso de aliud pro alio, ou seja, a entrega de um bem radicalmente diferente (como um imóvel ilegal não legalizável), os prazos ordinários de prescrição estendem-se a dez anos. É fundamental consultar um advogado tempestivamente para não perder os seus direitos.

Posso pedir indemnização mesmo que o vendedor estivesse de boa fé?

Sim, a garantia pelos vícios da coisa vendida opera objetivamente, independentemente da culpa do vendedor. Mesmo que o anterior proprietário não tivesse conhecimento da ilegalidade (talvez herdada de gestões anteriores), ele permanece responsável perante o comprador pelas discrepâncias existentes no momento da escritura. A boa fé do vendedor não elimina o dano económico sofrido pelo comprador, que tem, portanto, direito a ser protegido.

O notário é responsável se não detetou a ilegalidade construtiva?

O papel do notário é garantir a validade legal da transferência e verificar a conformidade hipotecária e cadastral com base nas declarações das partes. No entanto, o notário não tem a obrigação de realizar verificações técnicas no local para verificar a correspondência entre o estado de facto e as plantas depositadas. A responsabilidade principal pelas discrepâncias construtivas recai sobre o vendedor, que declara a conformidade urbanística na escritura. A responsabilidade do notário pode surgir apenas em casos específicos de negligência profissional evidente em relação aos documentos disponíveis.

O que acontece se a ilegalidade não for legalizável?

Se a irregularidade detetada não puder ser legalizada, o imóvel poderá ser considerado não comercializável ou desprovido das características essenciais para uso habitacional. Neste cenário, deparamo-nos frequentemente com a venda de aliud pro alio. O comprador tem o direito de pedir a resolução do contrato, que implica a devolução do imóvel ao vendedor e a restituição de todo o preço pago, além da indemnização por todos os danos sofridos, incluindo despesas notariais, de agência e de eventual mudança ou remodelação.

Proteja o seu investimento imobiliário

Descobrir problemas estruturais ou administrativos após ter comprado casa é uma situação complexa, mas não está desprovido de proteções. Se detetou discrepâncias ou ilegalidades no seu novo imóvel, é essencial agir com rapidez para não incorrer em caducidades. Contacte o Dr. Marco Bianucci para uma avaliação do seu caso. Como advogado especialista em indemnização por danos em Milão, ele saberá indicar-lhe o caminho mais eficaz para obter justiça e recuperar o valor do seu investimento.