不動産の購入または売却は、しばしば多額の経済的および感情的な投資を伴う重要なステップです。契約相手が、一般的に「コンプロメッソ」として知られる予備契約で合意された事項を遵守しないことを決定した場合、その結果は壊滅的なものになる可能性があります。ミラノの損害賠償専門弁護士であるマルコ・ビアンヌッチ弁護士は、登記（rogito）が完了しないことから生じるフラストレーションと実践的な困難を深く理解しています。

夢のマイホームが手に入らなくなった購入希望者であっても、市場での他の機会を失った売却希望者であっても、私たちの法制度はあなたの利益を保護し、侵害された経済的均衡を回復するための正確な手段を提供します。

法的枠組み：登記が不履行になった場合どうなるか？

売買予備契約は、当事者に定められた期日までに最終契約を締結する義務を課します。正当な理由なく一方当事者が手続きを拒否した場合、それは契約不履行となります。このようなシナリオでは、被害当事者の目標や既に支払われた金額に応じて、法律はいくつかの実行可能な道を提供します。

予備契約締結時に確認保証金（caparra confirmatoria）が支払われている場合、履行した当事者には2つの即時的な選択肢があります。保証金を支払った側が不履行になった場合、相手方当事者は契約を解除し、その金額を保持することができます。逆に、保証金を受け取った側が不履行になった場合、相手方当事者は契約を解除し、支払われた金額の倍額を請求することができます。これは、訴訟で追加の証明を必要としない、一種の定額損害賠償です。

しかし、被った損害が保証金の額を著しく上回る場合、契約解除（risoluzione del contratto）を選択し、実際に被った損害の賠償を請求することができます。この場合、損害は厳密に証明される必要があります。あるいは、取引を完了することにまだ関心がある場合は、裁判官に契約締結義務の特定履行（esecuzione in forma specifica）を求めることができ、登記が締結されなかった場合と同じ効力を持つ判決を得ることができます。

ミラノのビアンヌッチ法律事務所のアプローチ

不動産紛争に対処するには、明晰さと契約力学に関する深い知識が必要です。ミラノの損害賠償専門弁護士であるマルコ・ビアンヌッチ弁護士のアプローチは、予備契約の各条項と当事者間で交換された書類の綿密な分析に基づいています。すべての状況はユニークであり、オーダーメイドの戦略が必要です。

最初のステップは、常に紛争の裁判外解決を試みることです。履行勧告書（diffida ad adempiere）を送付し、相手方当事者に公証人の前で手続きを行うか、または支払うべき金額を返還するように促します。この方法は、可能な場合、貴重な時間とリソースを節約できます。友好的な解決策が効果を上げなかった場合、ビアンヌッチ法律事務所は、既に発生した費用（不動産業者や公証人への支払いなど）や逸失利益（機会損失）など、被った損害を証明するための強固な証拠基盤を構築し、訴訟で断固として行動する準備ができています。

法的措置を講じるために必要な費用に関して、各案件には要求される労力に影響を与える特定の変動要因があることを強調することが重要です。事件の複雑さ、相手方の行動、および必要な鑑定の必要性により、一般的な見積もりを提供することは不可能です。最初の面談で、マルコ・ビアンヌッチ弁護士はこれらの要因をすべて分析し、予想される経済的負担の透明で詳細な概要を提供します。

よくある質問

コンプロメッソの後で売主が家を売ることを拒否した場合、どうすればよいですか？

売主が不当に撤回した場合、契約を解除して支払った確認保証金の倍額の返還を求めるか、または裁判を起こして特定履行を求め、裁判所の判決を通じて事実上売主に所有権の移転を強制するかを選択できます。あるいは、契約を解除して完全な損害賠償を求めることもできますが、保証金の自動的な仕組みは放棄することになります。

登記不履行に対してどのような損害を請求できますか？

保証金の仕組みに加えて、通常の損害賠償を選択した場合、不動産業者への手数料、住宅ローン審査手数料、または技術者への報酬など、無駄に発生した実費を含む現実損害（danno emergente）を請求できます。また、以前の住居を既に売却しており、現在は家賃を支払うことを余儀なくされている場合など、有利な機会の喪失を表す逸失利益（lucro cessante）も請求できます。

予備契約の不履行に対して、いつまでに行動できますか？

予備契約の不履行に起因する損害賠償を請求する権利は、通常、登記の定められた期日であり、それが遵守されなかった日と一致する、不履行が最終的に現れた時点から起算して10年の通常の時効期間で時効となります。しかし、証拠の散逸を防ぎ、財産を最大限に保護するために、常に迅速に行動することが推奨されます。

不動産上の利益を保護する：ビアンヌッチ法律事務所に連絡する

他者の不履行により不動産取引が破談になるのを見るのは、迅速かつ的を絞った法的介入を必要とする複雑な状況です。あなたの権利と貯蓄が損なわれるままにしないでください。ミラノのVia Alberto da Giussano, 26にあるビアンヌッチ法律事務所のマルコ・ビアンヌッチ弁護士に連絡して、面談を予約してください。あなたのケースの書類を注意深く分析し、適切な賠償を得るか、または取引を完了するための最も効果的な戦略を特定します。