公寓门房住所：最高法院判决 15528/2025 及共有推定
公寓共有部分一直是争论和诉讼的根源。在最常见的问题中，门房住所的法律性质尤为突出：它是所有业主的共有财产，还是可以成为私人不动产单元？最高法院在 2025 年 6 月 10 日的第 15528 号判决中提供了关键的澄清，重申了指导解释民法典第 1117 条相关规定的原则。这一决定对于理解如何确定此类空间的共有权以及法官应考虑哪些因素至关重要。
法律背景：民法典第 1117 条及共有部分
民法典第 1117 条列出了建筑物的各个部分，这些部分是单个不动产单元所有者的共有财产，除非有相反的规定。其中，第 2 款提到了门房和门房住所的场所。然而，这种共有推定并非绝对，如果存在“相反的契约”，则可以被推翻。但“相反的契约”究竟意味着什么？如何确定一项财产的共有用途？
这个问题是 D. M. 先生与 C. L. 先生之间诉讼的主题，该诉讼在一审和二审中由米兰上诉法院处理，然后提交给最高法院审查。被上诉的判决日期为 2018 年 10 月 25 日，驳回了相关主张，最高法院确认了这一立场，并提供了宝贵的解释性细节。
判决 15528/2025 的关键：公寓成立时的用途
最高法院判决的核心在于确定门房住所的用途应在何时何种方式下进行审查。最高法院明确指出，事实审法官的调查必须集中在一个特定的历史时刻：公寓成立之时。这通常发生在原业主首次出售建筑物中的单个不动产单元时。
在建筑物公寓方面，为了确定一个不动产单元是否属于共有部分，根据民法典第 1117 条第 2 款的规定，因为它被指定为门房住所，事实审法官必须查明，在公寓成立时，由于原业主出售了建筑物中的各个公寓，该单元是否被明确或事实上指定为门房住所，否则应排除业主对该单元的共有权。
这一判决至关重要。最高法院强调，仅仅因为该住所目前被用作或被配置为门房住所，并不足以将其视为共有部分。关键在于，在公寓成立时，即在开发商或唯一业主开始出售单个不动产单元，从而产生共有部分时，就已确定了这种用途。
用途可以为：
- 明确的：体现在正式契约中，例如合同性公寓规约、单个单元的购买契约或特定的公证契约。
- 事实上的：从客观且明确的情况推断得出，在公寓成立时，这些情况清楚地表明了将该不动产单元用作门房住所的意图。这可能包括结构配置、门房服务设施的预期，或其他具体证据。
如果在公寓成立时未能证明这种明确的或事实上的用途，那么民法典第 1117 条的共有推定将不复存在，门房住所就不能被视为业主的共有财产。这意味着该不动产单元仍归原开发商或后来作为私人财产购买的个人所有。
对公寓和物业经理的实际影响
第 15528/2025 号判决提供了清晰的指导，但也要求更加谨慎。对于业主而言，这意味着仅仅存在一个被标识为“门房住所”的房间，并不能保证其为共有财产。需要核实产权文件和建筑物的历史。对于公寓物业经理而言，该判决强调了以下几点的重要性：
- 仔细查阅公寓规约和购买契约。
- 重建建筑物的历史，特别是与其成立相关的历史。
- 谨慎评估将此类不动产单元纳入共有部分，尤其是在发生争议的情况下。
最高法院的判决与之前的判例（例如该判决引用的 2017 年第 14796 号判决）一致，这些判例始终强调“相反的契约”及其正确解释。原则很明确：共有推定很强，但并非不可战胜，而相反的证据必须严格且指向一个非常明确的时刻。
结论
最高法院 2025 年 6 月 10 日第 15528 号判决是公寓复杂事务中的一个重要里程碑。它重申，为了确定门房住所的共有性质，决定性因素是其在公寓成立时的用途，无论是明确的还是事实上的。这一指导对于预防和解决争议至关重要，为业主、物业经理和法官提供了确定所有权的明确标准。
在对公寓共有空间的所有权存在疑问或争议时，始终建议咨询在公寓法方面经验丰富的法律专业人士。对文件和历史背景进行准确分析，可以为保护自身权益和避免不愉快的意外带来改变。
