不动产预售合同：违约情况下证明责任的差异——评2025年第16370号裁定

不动产预售合同是约束双方未来签订正式合同的基本工具。但如果一方不遵守协议，会发生什么？最高法院在2025年6月17日第16370号裁定（报告人V. P.博士）中，对违约情况下损害证明的不同方式进行了关键性解释，区分了卖方和买方。这一判决对于任何在该领域工作的人都至关重要。

预售合同违约：证明责任的比较

预售合同（民法典第1351条）是签订正式合同的承诺。民法典第1453条规定，受损方在违约情况下，除损害赔偿外，还可以要求履行或解除合同。正是关于此损害的证明问题，最高法院在A. R.与F.之间的诉讼中，引入了具有重大实际影响的澄清。

最高法院的判决及其影响

最高法院驳回了墨西拿上诉法院2018年12月17日的先前判决，确立了关于证明责任的明确原则。判例要旨如下：

在不动产预售合同方面，如果买方违约，卖方有权获得因预售合同期间标的物实质上不可交易而造成的损害赔偿，该损害是固有的，因此无需证明；而如果卖方违约，则只有在买方证明损害确实存在，并且即使是根据公平原则进行估算，这些损害也是违约的直接和即时后果时，卖方才需要赔偿买方要求的损害。

这一判决划定了关键区别。如果违约方是买方，卖方有权获得因标的物“实质上不可交易”而造成的损害赔偿。这种损害是“固有的”，内在于违约行为，无需对经济损失进行具体证明，因为标的物的闲置足以构成损害。

相反，如果违约归咎于卖方，要求损害赔偿的买方必须提供损害实际存在的严格证明。买方必须证明损害是违约的“直接和即时后果”（民法典第1223条）。尽管损害赔偿可以根据公平原则进行估算（民法典第1226条），但证明损害存在和因果关系的责任仍由买方承担。

总结如下：

• 卖方损害：“固有”（不可交易），无需证明。
• 买方损害：需要严格证明存在以及直接/即时的因果关系。

实践建议和法律保护

这一解释具有重要意义。对于卖方而言，损害赔偿更容易获得。对于买方而言，必须详细记录因预售合同未履行而产生的任何费用或损失（例如，公证费、错失的机会）。咨询专业律师对于最大程度地保护自身利益至关重要。

结论：意识和保护

2025年第16370号裁定阐明了预售合同违约中不同的证明责任。这种区别反映了各方可能遭受的损害性质不同。理解这些细微差别对于任何进行不动产交易的人都至关重要，可以确保他们有更多的意识和有效的工具来维护自己的权利。谨慎的管理和合格的法律咨询始终是最好的保障。