公寓中“空气柱”的所有权：2025年第16622号裁决的澄清
公寓法是一个不断涌现复杂问题的领域，私人财产与公共部分之间的界限界定常常会引起不确定性和争议。2025年6月21日，最高法院第16622号裁决就建筑物公共部分上方“空气柱”的所有权问题，特别是电梯井，提供了重要的澄清。这对业主和开发商来说是一项非常有价值的裁决。
案例：楼板、建造权和空中空间
L. S. 和 Z. S. 之间的司法案件涉及购买“毛坯”楼板或屋顶，并拥有建造公寓的权利。关键问题在于确定此类购买是否自动包含与电梯井相对应的、没有隔断的“空气柱”部分。卡坦扎罗上诉法院驳回了该主张，将该问题提交给最高法院。
主要法律依据是《民法典》第1117条，该条规定，除非产权契约另有规定，否则建筑物的某些部分推定为共有。这项规定是共有部分法规的基础。
最高法院的判决：界限和推定
由 G. G. 起草的第16622/2025号裁决重申了公寓法的一项核心原则。以下是完整的判决要旨：
除非产权契约有明确无误的相反规定，否则购买具有建造自己公寓权利的毛坯楼板或屋顶的买方，不应获得与电梯井相对应的、没有隔断且其无法使用的空气柱部分的所有权，该部分应根据《民法典》第1117条的规定，成为公寓的共有部分。
这项裁决澄清说，购买带有建造权的楼板并不自动将所有权扩展到其上方的所有空中空间，特别是如果这些空间与电梯井等公共区域相对应且买方无法使用。根据《民法典》第1117条的规定，共有推定完全适用，除非“产权契约”以清晰无误的方式规定了不同的归属。为了避免歧义，合同的精确起草至关重要。
实际影响和有用建议
这项裁决的后果对以下方面具有重要意义：
- 屋顶购买者：仔细核查您的购买契约和公寓管理规定，以了解您权利的确切范围，特别是与公共结构相邻的空中空间。
- 开发商和设计师：在销售新单元或进行加建工程时，应极其清晰地界定产权范围和任何空中空间的归属，以预防未来的争议。
最高法院重申，共有推定是公寓组织的基础。只有明确无误的合同意愿才能克服这种推定，将原本属于集体使用的空间归属为私人所有。
结论
2025年第16622号裁决是公寓法判例中的一个重要组成部分，它提供了清晰的指导并加强了对公共部分的保护。合同的清晰性是预防纠纷的必要工具。为了处理类似问题，获得合格的法律咨询至关重要。
