公寓决议与专属产权：2025年第16893号裁定中的无一致同意即无效
公寓生活需要个人权利与集体利益之间的微妙平衡。一个关键点是业主大会的决策权力范围，尤其是在决议涉及单个业主专属产权时。最高法院（Cassazione），根据2025年6月24日第16893号裁定，提供了一个重要的澄清，重申了一个保护业主和正确公寓管理不可或缺的原则。
业主大会的限制与私人产权的保护
卡萨齐奥内审理的案件涉及 C. A. 和 I. 之间的纠纷，其核心是一项业主大会决议，规定可以通过专属产权进入屋顶（根据民法典第1117条第1款的规定，为公共部分）。那不勒斯上诉法院最初驳回了异议，但最高法院推翻了该判决，声明业主大会无权处置不属于其直接管辖范围内的财产。
在建筑公寓方面，业主大会无权处理单个业主或第三方专属产权的财产，因此，在未获得所有业主一致同意的情况下，业主大会通过决议允许通过单个不动产所有者的专属产权进入建筑物屋顶，该决议无效。
这一判例是公寓法的一块基石：一项要求通过私人产权通道进入公共部分的决议，除非获得所有业主的一致同意，否则从根本上是无效的。无效与可撤销不同，它使得决议从一开始就无效，并且可以无限期地被质疑。其基础在于保护宪法和民法典所保障的财产权，该财产权不能被多数人的决定所损害。
无效的后果与法律依据
民法典第1135条列举了业主大会的职责，这些职责侧重于公共部分的管理和维护，排除了影响专属产权的权利。任何涉及限制或在私人产权上设立地役权的变更，都需要一项需要所有相关业主一致同意的处分行为，而不能由多数人强加。
这项裁决具有重要的实际影响：
- 管理者必须仔细评估可能间接影响专属产权的决议提案。
- 业主有权反对侵犯其私人财产范围的决议，并且可以无限期地对其提出质疑。
- 在专属产权上设立物权（如通行权）始终需要相关业主的书面一致同意。
结论：对正确公寓管理的警示
卡萨齐奥内2025年第16893号裁定重申了个人财产权在公寓中的优先地位。任何业主大会的多数决定，在未经其所有者一致同意的情况下，都不能有效处置私人财产。这一原则对于确保法律确定性、防止滥用以及促进公平和尊重每位业主权利的公寓管理至关重要。管理者和业主被提醒要最大程度地注意区分公共部分和专属部分，并始终在完全遵守法律的情况下行事。
