2024年第18092号裁定：欧洲市场的房地产管辖权与中介服务
在全球化和欧洲市场日益互联的背景下，房地产交易中的管辖权问题变得至关重要。意大利最高法院2024年第18092号裁定，就通过互联网进行的房地产中介活动的管辖权界限进行了澄清，并在此辩论中发挥了作用。
法院审理的案件
法院审理了一起案件，其中一名意大利房地产中介在欧洲联盟所有成员国均可访问的网站上发布了一份英文销售广告。核心问题在于，此类活动是否可被视为针对奥地利消费者居住国，从而根据2012年欧盟第1215号法规援引“消费者法院”的管辖权。
- 该法规第17条第1款c项规定，当商业活动针对消费者居住国时，管辖权可归属于消费者法院。
- 法院强调，仅仅在线广告的可访问性不足以认定该活动是针对另一个成员国的。
- 需要存在有意针对该国的沟通或广告形式。
对判决要旨的思考
144/09 - 为此目的，需要使用有意针对、并投入财政资源以在专业人士所在国以外的国家开展活动的沟通或广告形式，而如果仅仅通过互联网开展活动，由于其性质上独立于专业人士是否意图针对其他国家的消费者而可在所有国家访问，则应排除上述规范情况。（在本案中，关于在意大利签订且涉及位于意大利的房产的中介合同，最高法院确认了意大利法官的管辖权，并指出在互联网上发布销售通知，即使使用英语（国际上最常用的语言，但并非该国的主要语言），也不构成中介人针对奥地利——消费者居住国——的活动。）
因此，法院确认了意大利法官在房地产中介方面的管辖权，并强调，仅仅在线发布信息不足以构成针对另一个国家的活动，除非有明显旨在特定市场的营销和沟通努力。
结论
这项裁定是理解房地产中介管辖权问题的重要一步，尤其是在在线交易日益普遍的欧洲背景下。对于行业专业人士来说，了解与管辖权相关的欧洲和意大利法规至关重要，以避免潜在的法律纠纷，并确保有效管理国际房地产交易。
