Кондомініальні положення та їх протиставлення третім особам: Важливість реєстрації у рішенні № 15341 від 2025 року

У складному світі нерухомого права правила, що регулюють співжиття в кондомініумі, є фундаментальними. Серед них статути кондомініуму, особливо ті, що мають договірний характер, можуть накладати значні обмеження на використання окремих об'єктів нерухомості. Але що відбувається, коли нерухомість з такими обмеженнями продається? Чи є ці положення автоматично обов'язковими для нового покупця? Щоб прояснити це ключове питання, Верховний Суд своїм рішенням № 15341 від 09.06.2025 року надає роз'яснення, глибоко аналізуючи умови протиставлення таких обмежень третім особам, наголошуючи на належній реєстрації.

Договірний статут кондомініуму: Обмеження власності?

Статут кондомініуму, зокрема так званий «договірний», є важливим інструментом для управління життям кондомініуму. На відміну від статуту, прийнятого зборами, який регулює менш суттєві аспекти, такі як використання спільних частин або естетичний вигляд, договірний статут може містити положення, що обмежують права окремих співвласників на їхню ексклюзивну власність. Ці обмеження, які часто забороняють використовувати один або кілька об'єктів нерухомості для певних цілей (наприклад, шумної діяльності, комерційної діяльності або певних професій), мають характер справжніх «взаємних сервітутів». Це означає, що кожен власник зазнає тягаря на свою одиницю нерухомості на користь усіх інших, і водночас отримує вигоду від аналогічного обмеження на власність інших.

Протиставлення положень: Наріжний камінь рішення № 15341/2025

Центральне питання, розглянуте Верховним Судом, стосується саме протиставлення цих обмежувальних положень третім покупцям. Іншими словами, якщо власник продає свою квартиру, чи зобов'язаний новий покупець автоматично дотримуватися обмежень використання, встановлених договірним статутом, навіть якщо він не знав про них безпосередньо під час придбання? Відповідь Касаційного суду, згідно з рішенням № 15341 від 2025 року, є чіткою і базується на фундаментальному принципі нашої правової системи: публічність нерухомості через реєстрацію.

Протиставлення третім покупцям положень статутів кондомініуму, які, забороняючи використання одного або кількох об'єктів ексклюзивної власності для певної мети, становлять взаємні сервітути, залежить від реєстрації такого тягаря відповідно до норм, що діяли на момент його здійснення, а саме: шляхом зазначення в окремій ноті, відмінній від ноти про акт придбання, конкретних обмежувальних положень, згідно зі статтею 17, частиною 3 Закону № 52 від 1985 року; до набрання чинності цим законом, шляхом зазначення їх в єдиній ноті реєстрації, поданій для продажу, згідно зі статтями 2659, частиною 1, пунктом 2, та 2665 Цивільного кодексу, при цьому загального посилання на сам статут для цієї мети недостатньо; під час дії положень статті 1940 Цивільного кодексу 1865 року, за умови, що з змісту ноти реєстрації можна визначити характер взаємного сервітуту, укладеного одночасно з продажем, та земельні ділянки, до яких він відноситься.

Ця максима має фундаментальне значення, оскільки вона встановлює, що простого посилання на статут кондомініуму в акті придбання недостатньо для того, щоб обмежувальні положення були протиставлені новому власнику. Суд, по суті, наголошує, що чинність таких обмежень щодо третіх осіб тісно пов'язана з їх належною публікацією в реєстрах нерухомості. Рішення скасувало рішення Апеляційного суду, який вважав, що положення, яке забороняло використовувати нерухомість як музичну школу, було протиставлене Д. (третьому покупцеві). У конкретному випадку акт продажу 1938 року вказував на знання та прийняття статуту кондомініуму, зареєстрованого у 1937 році, але Касаційний суд вимагав перевірити, чи нота реєстрації містила не лише зазначення про існування статуту, але й саме обмежувальне положення. Це підкреслює, наскільки важлива точність у реєстрації.

Верховний Суд чітко розрізняє способи реєстрації залежно від часу її здійснення:

• **Після набрання чинності Законом № 52 від 1985 року (Стаття 17, частина 3):** Потрібно зазначити конкретні обмежувальні положення в ноті, відмінній від ноти про акт придбання. Це забезпечує максимальну ясність і прозорість для будь-кого, хто переглядає реєстри.
• **До Закону № 52 від 1985 року:** Було достатньо зазначити положення в єдиній ноті реєстрації, поданій для продажу, згідно зі статтями 2659, частиною 1, пунктом 2, та 2665 Цивільного кодексу. Однак, навіть у цьому випадку, загального посилання на статут було недостатньо, а вимагалося явне згадування обмежувального положення.
• **Під час дії Цивільного кодексу 1865 року (Стаття 1940):** Необхідно було, щоб з ноти реєстрації чітко визначалися характер взаємного сервітуту, укладеного одночасно з продажем, та земельні ділянки, до яких він відноситься.

Критично важливе значення реєстрації для захисту прав

Принцип реєстрації, що регулюється статтями 2643 і наступними Цивільного кодексу, є наріжним каменем системи публічності нерухомості в Італії. Його функція полягає в тому, щоб зробити певні юридичні акти публічними, роблячи їх протиставленими третім особам. Без належної реєстрації акт, хоч і дійсний між сторонами, може не мати наслідків щодо тих, хто про нього не знав і придбав права на ту саму власність. У контексті кондомініальних сервітутів це означає, що покупець, який не знаходить явного згадування про обмеження в реєстрах нерухомості, не може вважатися зобов'язаним, навіть якщо продавець про нього знав.

Це рішення посилює необхідність ретельної обачності з боку тих, хто купує нерухомість, і тих, хто складає акти купівлі-продажу. Просте знання статуту кондомініуму або загальне посилання на нього не є гарантією протиставлення. Саме специфічна та детальна реєстрація окремих обмежувальних положень надає їм повної чинності erga omnes, тобто щодо всіх, включаючи майбутніх покупців.

Висновок: Обачність та усвідомлення для безпечного придбання

Рішення Касаційного суду № 15341 від 2025 року є важливим застереженням для всіх учасників ринку нерухомості. Для потенційних покупців важливо не обмежуватися читанням статуту кондомініуму, а вимагати ретельної перевірки нот реєстрації, що стосуються нерухомості та самого статуту, щоб переконатися в існуванні та належній публікації будь-яких обмежувальних положень. Для продавців та професіоналів галузі (нотаріусів, юристів, агентів з нерухомості) необхідно забезпечити належну реєстрацію будь-яких обмежень на власність, щоб гарантувати правову визначеність та запобігти майбутнім суперечкам. Лише точна та відповідна чинним нормам реєстрація може повністю захистити права всіх залучених сторін, забезпечуючи прозорість та безпеку в операціях з нерухомістю.