Кондомініальні ворота: проста чи кваліфікована більшість? Позиція Касаційного суду згідно з Рішенням № 16148/2025

Управління спільними частинами кондомініуму часто викликає запитання, особливо коли йдеться про заходи, що стосуються безпеки, такі як встановлення воріт. Ключове питання: чи вимагають такі роботи кваліфікованої більшості, типової для "інновацій", чи простої більшості? Касаційний суд своїм рішенням № 16148 від 16 червня 2025 року надав важливе роз'яснення, окресливши межі між інновацією та регулюванням використання.

Нормативна база: інновації та більшість

Цивільний кодекс розрізняє роботи в кондомініумі. Стаття 1120 ЦК визначає інновації як зміни, що порушують суть або призначення спільних частин, і вимагають, згідно зі статтею 1136, пунктом 5, ЦК, кваліфікованої більшості (дві третини вартості будівлі). Ця норма захищає інтереси співвласників від суттєвих змін. Однак не всі заходи щодо спільних частин підпадають під цю сувору категорію.

Позиція Касаційного суду: ключове розмежування

Рішення № 16148/2025 Другої цивільної секції Касаційного суду, під головуванням доктора М. Ф. та за доповіддю доктора Р. Г., розглядає справу про встановлення воріт. У суперечці між Д. (Г. Г.) та К. (Е. К.) Верховний Суд відхилив касаційну скаргу, закріпивши свою позицію.

У сфері кондомініуму в будівлях, рішення зборів, яке передбачає встановлення воріт на вході до території кондомініуму для регулювання пішохідного та транспортного руху, запобігаючи безперешкодному доступу сторонніх осіб, не є інновацією і, отже, не вимагає схвалення кількістю голосів, що становить дві третини вартості будівлі, оскільки воно стосується використання та регулювання спільної речі, не змінюючи її функції чи призначення, а також не скасовуючи чи обмежуючи право користування співвласників.

Це рішення роз'яснює, що встановлення воріт для безпеки не є інновацією. Причина полягає в тому, що така робота:

• Не змінює функцію чи призначення зони доступу.
• Не скасовує та суттєво не обмежує право користування співвласників.

Захід спрямований на регулювання використання спільної речі з міркувань безпеки, а не на зміну її природи чи обмеження використання. Отже, достатньо простої більшості (ст. 1136, п. 2, ЦК), як це вже підтримувалося у подібних рішеннях, наприклад, № 4340 від 2013 року.

Безпека та баланс інтересів

Це тлумачення полегшує впровадження необхідних заходів безпеки. Потреба захищати власність та мешканців зростає, і позиція Касаційного суду дозволяє впроваджувати такі заходи без процедурних тягарів, пов'язаних з кваліфікованою більшістю. Таким чином досягається баланс між захистом колективної безпеки та збереженням права індивідуального користування, за умови, що робота не призводить до суттєвих змін чи надмірних обмежень.

Висновок та практичні поради

Рішення № 16148/2025 є важливим орієнтиром для права кондомініуму. Воно підтверджує, що встановлення воріт для безпеки підпадає під регулювання використання спільних частин і не вимагає кваліфікованої більшості. Це спрощує прийняття рішень зборів, спрямованих на підвищення безпеки, за умови, що заходи не змінюють функцію чи призначення та не обмежують користування співвласниками. Для адміністраторів та співвласників важливо оцінювати характер заходу, щоб забезпечити належне застосування норм та запобігти судовим спорам.