Положення про співвласність та обмеження власності: Незамінна ясність згідно з Постановою № 16894 від 2025 року

Положення про співвласність, хоч і є важливим для співжиття, може викликати сумніви, коли воно обмежує індивідуальні свободи користування ексклюзивною власністю. Щодо цього балансу висловився Верховний Суд Касації своєю Постановою № 16894 від 24 червня 2025 року, надавши ключове роз'яснення: обмеження власності мають бути недвозначними. Це рішення, що виникло внаслідок касаційної скарги між С. (В. М.) та Б. (А. З.), скасувало рішення Апеляційного суду Риму з поверненням на новий розгляд, і вимагає глибокого осмислення чіткості норм співвласності. Які практичні наслідки для власників та управителів?

Обмеження співвласності: Взаємні сервітути та право власності

Положення статуту, що обмежують повноваження співвласників щодо їхньої ексклюзивної власності, якщо вони є договірними (встановлені за одностайною згодою), утворюють справжні взаємні сервітути. Таким чином, кожна нерухома одиниця одночасно є пануючим і службовим фондом. Суд, під головуванням Доктора Л. О. та з доповідачем і доповідачем Доктором Р. Г., наголосив на винятковому характері цих обмежень порівняно з повним правом власності (ст. 832 Цивільного кодексу). З цієї причини вони не можуть бути виведені неявно, а повинні бути виражені недвозначно, забезпечуючи повне усвідомлення накладених обмежень.

Позиція Касаційного суду: Незамінна правова визначеність

Постанова № 16894/2025 закріпила фундаментальний принцип захисту прав співвласності, виклавши наступну позицію:

Обмеження повноважень, пов'язаних з користуванням ексклюзивною власністю, що містяться в положенні про співвласність, які утворюють взаємні сервітути, повинні бути чітко та явно викладені, оскільки з такого положення має недвозначно випливати воля сторін (необхідна умова для договірного встановлення взаємних сервітутів) створити перевагу для одного фонду шляхом накладення тягаря або обмеження на інший, що належить іншому власнику.

Цей уривок пояснює, що встановлення договірних сервітутів вимагає недвозначної волі. Не допускаються двозначності: формулювання має бути точним і зрозумілим. Ст. 1027 Цивільного кодексу визначає сервітут як "тягар, накладений на один фонд для користі іншого фонду". Якщо він є результатом угоди, його існування та межі мають бути прозорими, для захисту права власності (ст. 832 Цивільного кодексу). Будь-яке відхилення від цього права, будучи винятковим, має бути визначене з максимальною чіткістю.

Практичні наслідки для співвласників та управителів

Це рішення має прямі наслідки для життя співвласників:

• Для власників: Ретельно вивчати положення, особливо перед внесенням змін (ст. 1122 Цивільного кодексу) або здійсненням діяльності, що підлягає обмеженням. Нечітке положення може бути оскаржене.
• Для управителів: Забезпечити, щоб положення було складене або тлумачене недвозначно. У разі сумнівів, сприяти роз'ясненню або зміні (ст. 1138 Цивільного кодексу) за одностайною згодою є ключовим для запобігання суперечкам.
• Запобігання судовим процесам: Чіткість правил є основою для спокійного співжиття, зменшуючи розбіжності в тлумаченні та судові позови.

Висновок: Для прозорого управління співвласністю

Постанова Касаційного суду № 16894 від 2025 року є ключовим орієнтиром для права співвласності. Підтверджуючи необхідність чіткості та конкретності в положеннях, що обмежують користування ексклюзивною власністю, Верховний Суд зміцнює принцип правової визначеності та захищає повноту права власності. Кожен співвласник повинен повністю розуміти накладені тягарі та обмеження. Для гармонійного та юридично бездоганного управління співвласністю, вкрай важливо, щоб положення були складені з максимальною точністю, а кожне передбачення було прозоро доведено. Для аналізу або конкретної юридичної допомоги завжди рекомендується звертатися до досвідчених фахівців.