Non-exécution par le vendeur et protection de l'acquéreur immobilier

L'achat d'un bien immobilier représente souvent l'investissement le plus important dans la vie d'une personne ou d'une famille, surtout sur un marché dynamique et complexe comme celui de Milan. Il peut arriver, cependant, que l'enthousiasme initial se transforme en frustration lorsque le vendeur, qui s'était contractuellement engagé à effectuer des travaux de rénovation avant la livraison, ne tient pas parole. Cette situation ne constitue pas seulement un désagrément pratique, mais configure une véritable inexécution contractuelle qui légitime l'acquéreur à agir pour la protection de ses droits. En tant qu'avocat expert en indemnisation des dommages et en droit immobilier, je comprends profondément les implications économiques et personnelles qui découlent du fait de se retrouver en possession d'un bien non conforme à ce qui a été convenu, obligeant souvent les nouveaux propriétaires à supporter des dépenses imprévues ou à reporter leur emménagement dans leur nouvelle demeure.

D'un point de vue normatif, le code civil italien offre des outils précis pour protéger l'acquéreur dans ces circonstances. L'obligation de rénovation assumée par le vendeur, qu'il s'agisse d'un particulier ou d'une entreprise de construction, relève des obligations accessoires au contrat de vente ou au contrat préliminaire (le soi-disant compromis). Si ces travaux ne sont pas exécutés, ou s'ils sont réalisés de manière non conforme aux règles de l'art ou au cahier des charges convenu, il y a violation de l'article 1218 du Code Civil. La loi prévoit que le débiteur qui n'exécute pas exactement la prestation due est tenu à la réparation du dommage. Cela peut se traduire par la demande d'exécution spécifique des travaux, par une réduction du prix d'achat (actio quanti minoris) ou, plus fréquemment, par le paiement d'une somme d'argent nécessaire pour couvrir les coûts que l'acquéreur devra supporter pour achever ou corriger les travaux, outre l'indemnisation pour d'éventuels dommages supplémentaires tels que la perte de jouissance du bien.

L'approche du Cabinet d'Avocats Bianucci dans les litiges immobiliers

Aborder un litige immobilier requiert une stratégie qui va au-delà de la simple connaissance théorique de la norme, nécessitant une approche pragmatique et orientée vers le résultat. Me Marco Bianucci, avocat expert en indemnisation des dommages à Milan, analyse chaque cas en partant d'un examen méticuleux de la documentation contractuelle. Il est fondamental de vérifier comment la clause relative à la rénovation a été formulée : si elle était générique ou détaillée, si elle prévoyait des délais de livraison essentiels et s'il y avait des pénalités spécifiques. Souvent, le caractère vague des accords préliminaires est le premier obstacle à surmonter, et c'est là que l'expérience acquise par le cabinet permet de reconstituer la volonté des parties par tous les moyens de preuve disponibles, y compris les communications écrites et les cahiers des charges annexés.

La stratégie du Cabinet d'Avocats Bianucci se concentre sur la quantification précise du dommage subi par le client. Nous ne nous limitons pas à demander le simple coût des travaux non exécutés ; nous évaluons l'impact global de l'inexécution. Cela inclut les coûts de location d'un logement alternatif pendant le retard, les frais de stockage des meubles, et le désagrément existentiel découlant de la situation. Nous collaborons, lorsque nécessaire, avec des experts techniques de confiance pour établir des estimations incontestables des coûts de remise en état, fondamentales tant en phase de négociation extrajudiciaire qu'en cas de contentieux éventuel. L'objectif principal de Me Marco Bianucci est d'obtenir la juste réparation pour le client dans les plus brefs délais, en privilégiant des accords transactionnels solides qui évitent, dans la mesure du possible, les lenteurs d'un procès ordinaire, tout en restant prêts à défendre les droits de l'assisté en justice avec la plus grande détermination.

Questions Fréquentes

Que se passe-t-il si l'accord sur la rénovation était seulement verbal ?

Démontrer l'existence d'un accord verbal est juridiquement plus complexe qu'un pacte écrit, mais pas impossible. En droit civil, les preuves peuvent être fournies également par le biais de témoins ou de présomptions, bien que le contrat de vente immobilière requière la forme écrite. Cependant, si l'engagement de rénovation est considéré comme une obligation accessoire et distincte du transfert de propriété, on pourrait utiliser des échanges d'e-mails, des messages ou des devis signés pour prouver l'existence de l'accord. Un avocat expert en indemnisation des dommages évaluera la solidité de ces éléments probatoires avant de procéder.

Puis-je refuser de signer l'acte notarié si les travaux ne sont pas terminés ?

C'est une décision délicate qui doit être mûrement réfléchie. En principe, l'exception d'inexécution permet de ne pas remplir sa propre obligation (le paiement du prix et la signature de l'acte définitif) si l'autre partie n'exécute pas la sienne. Cependant, l'inexécution du vendeur doit être d'une importance non négligeable. Si seules de petites finitions manquent, refuser de signer l'acte pourrait exposer l'acquéreur à son tour à des contestations. Souvent, la meilleure solution, suggérée par Me Marco Bianucci, est de procéder à la signature de l'acte en retenant une somme à titre de garantie chez le notaire jusqu'à l'achèvement des travaux.

Quels types de dommages puis-je demander en plus du coût des travaux ?

Outre le dommage émergent, c'est-à-dire le coût direct pour faire réaliser les travaux par une autre entreprise, il est possible de demander le lucro cessant et les dommages accessoires. Ceux-ci peuvent inclure les frais d'un logement temporaire si la maison n'est pas habitable, les coûts de stockage des meubles, les intérêts sur les prêts contractés sans pouvoir jouir du bien et, dans certains cas, le dommage non patrimonial si l'inexécution a porté atteinte à des droits inviolables de la personne ou causé un fort stress psychophysique documentable. La quantification doit être rigoureuse et bien documentée.

Dans quel délai dois-je agir pour demander une indemnisation ?

Les délais de prescription varient en fonction de la nature juridique de l'action entreprise. Pour l'action en inexécution contractuelle ordinaire, le délai de prescription est de dix ans. Cependant, s'il s'agit de vices de l'ouvrage dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou de garanties spécifiques de la vente, les délais pour la dénonciation des vices (déchéance) et pour l'action en justice (prescription) peuvent être beaucoup plus courts, parfois de seulement 60 jours à compter de la découverte ou deux ans à compter de la livraison. Il est crucial de consulter rapidement un avocat expert en matière immobilière pour ne pas perdre le droit à l'indemnisation.

Demandez une évaluation de votre cas à Milan

Si vous avez acheté un bien immobilier et que vous vous retrouvez à devoir gérer les conséquences d'une rénovation non effectuée promise par le vendeur, ne laissez pas le temps passer à votre détriment. Chaque détail contractuel et chaque jour qui passe peuvent être déterminants pour l'issue de votre demande d'indemnisation. Me Marco Bianucci est à votre disposition pour analyser la documentation et définir la stratégie la plus efficace pour protéger votre investissement.

Contactez le Cabinet d'Avocats Bianucci pour fixer un rendez-vous dans nos bureaux de Milan, Via Alberto da Giussano, 26. Ensemble, nous évaluerons l'étendue du dommage et les meilleures options juridiques pour obtenir ce qui vous est dû.