Διάταξη υπ' αριθ. 19711/2024: Η Εγκυρότητα της Πολεοδομικής Πιστοποίησης στην Πώληση Οικοπέδων

Η πρόσφατη διάταξη υπ' αριθ. 19711 της 17ης Ιουλίου 2024 του Αρείου Πάγου προσφέρει σημαντικές διευκρινίσεις σχετικά με την πώληση οικοπέδων που, μετά την ολοκλήρωση του συμβολαίου, κατέστησαν μη οικοδομήσιμα. Αυτή η απόφαση εντάσσεται σε ένα σύνθετο νομικό πλαίσιο, όπου η ακυρότητα μιας σύμβασης πώλησης μπορεί να αμφισβητηθεί λόγω προβλημάτων που σχετίζονται με την πολεοδομική πιστοποίηση. Η απόφαση, πράγματι, υπογραμμίζει τη δυνατότητα συμπλήρωσης της πολεοδομικής πιστοποίησης από ένα από τα συμβαλλόμενα μέρη, τονίζοντας τον ειδικό χαρακτήρα της ακυρότητας που προβλέπεται από το Προεδρικό Διάταγμα υπ' αριθ. 380 του 2001.

Νομικό και Νομολογιακό Πλαίσιο

Το κεντρικό ζήτημα αφορά το άρθρο 30, παράγραφος 2, του Προεδρικού Διατάγματος υπ' αριθ. 380 του 2001, το οποίο ορίζει ότι η έλλειψη ακριβούς απόδειξης της πολεοδομικής χρήσης ενός οικοδομήσιμου οικοπέδου αποτελεί προϋπόθεση για την αγωγή ακυρότητας. Ωστόσο, ο Άρειος Πάγος επανέλαβε ότι αυτή η ακυρότητα είναι ειδική και μπορεί να προβληθεί μόνο από τα ενδιαφερόμενα μέρη. Αυτό σημαίνει ότι ένα συμβαλλόμενο μέρος μπορεί, μέσω της δικής του πρωτοβουλίας, να θεραπεύσει το ελάττωμα της έλλειψης απόδειξης, μέχρι να διαπιστωθεί η ακυρότητα της πώλησης με αμετάκλητη δικαστική απόφαση.

Η Μέγιστη της Απόφασης

Γενικά. Σε περίπτωση πώλησης οικοπέδου που κατέστη μη οικοδομήσιμο μετά την ημερομηνία του συμβολαίου, επιτρέπεται η μεταγενέστερη συμπλήρωση της πολεοδομικής πιστοποίησης από ένα από τα συμβαλλόμενα μέρη, καθώς η ακυρότητα που προβλέπεται από την παράγραφο 2 του άρθρου 30 του Προεδρικού Διατάγματος υπ' αριθ. 380 του 2001 είναι ειδική ακυρότητα που μπορεί να προβληθεί μόνο από τα ενδιαφερόμενα μέρη τα οποία με δική τους πρωτοβουλία, ακόμη και ατομική, μπορούν να επιφέρουν τη θεραπεία του ελαττώματος της έλλειψης ακριβούς απόδειξης της πολεοδομικής χρήσης του οικοδομήσιμου οικοπέδου, αποτελώντας απλή προϋπόθεση της αγωγής, μέχρι να διαπιστωθεί με ισχύ δικαστικής απόφασης η ακυρότητα της πώλησης. Συνεπώς, η πολεοδομική χρήση ενός μη οικοδομημένου οικοπέδου μπορεί να αποδειχθεί όχι μόνο βάσει πιστοποιητικού που εκδόθηκε πριν και κοντά στην ημερομηνία της μεταβιβαστικής συμφωνίας, και πάντως εντός της προθεσμίας ισχύος που ορίζεται στην παράγραφο 3 του προαναφερθέντος άρθρου 30, αλλά και από ένα ιστορικό πιστοποιητικό που εκδόθηκε μετά τη σύμβαση, εφόσον αναφέρει την ισχύουσα νομοθεσία κατά τον χρόνο σύναψης.

Αυτό το απόσπασμα υπογραμμίζει ότι η πολεοδομική χρήση ενός οικοπέδου μπορεί να αποδειχθεί ακόμη και μέσω πιστοποιητικών που εκδόθηκαν μετά τη σύναψη της σύμβασης, εφόσον πληρούν τις ισχύουσες νομοθετικές απαιτήσεις κατά τον χρόνο της πώλησης. Αυτή η πτυχή είναι κρίσιμη για την παροχή μεγαλύτερης ασφάλειας στις κτηματομεσιτικές συναλλαγές, ιδίως σε ένα πλαίσιο όπου οι πολεοδομικοί κανονισμοί μπορούν να αλλάζουν με την πάροδο του χρόνου.

Συμπεράσματα

Συνοπτικά, η διάταξη υπ' αριθ. 19711 του 2024 αντιπροσωπεύει ένα σημαντικό βήμα προόδου στον τομέα του κτηματομεσιτικού δικαίου, διευκρινίζοντας τους τρόπους με τους οποίους μπορεί να θεραπευθεί ένα ελάττωμα που σχετίζεται με την πολεοδομική πιστοποίηση. Τα μέρη που εμπλέκονται σε μια πώληση πρέπει να γνωρίζουν αυτές τις δυνατότητες, προκειμένου να αποφύγουν μελλοντικά προβλήματα και να διασφαλίσουν τη νομιμότητα των συναλλαγών. Η απόφαση, επομένως, όχι μόνο παρέχει καθοδήγηση για τη σωστή διαχείριση των πωλήσεων ακινήτων, αλλά προσφέρει επίσης ένα χρήσιμο εργαλείο προστασίας για τα συμβαλλόμενα μέρη.