购买房产是人生中最重要的时刻之一，无论是在经济上还是情感上。发现新购或正在购买的房产被非法占用，不仅会带来巨大的压力，而且是一个严重的法律问题，需要立即处理。作为一名在米兰专精于损害赔偿和房地产法的律师，Marco Bianucci律师深切理解那些发现自己拥有的房产却无法自由支配的人的沮丧感和紧迫感。无权占有者的存在，无论是拒绝腾房的拖欠租金的租户还是非法闯入的第三方，都构成了对买家权利的侵犯，需要坚定而专业的保护。

意大利法律框架下买家的保护

意大利法律为购买了合同约定未腾空的房产的买家提供了具体的保护工具。《民法典》规定，卖方有义务将标的物交付给买方，标的物应为空置，除非有明确的相反约定。如果房产以“过户时空置”的名义出售，但却被占用，则构成卖方严重的合同违约。判例法承认买家有权采取行动以获得对房产的实际占有，并同时获得所遭受损失的赔偿。区分不同类型的占有情况至关重要，因为防御策略会因占有者是延迟腾房的卖方本人、合同已到期或可对抗的租户，还是非法闯入的第三方而有所不同。每种情况都需要不同的法律程序，可能包括腾房诉讼、强制执行，以及要求赔偿因未能使用房产而造成的损失。

Bianucci律师事务所处理房地产损害赔偿的方法

Bianucci律师事务所以严谨和分析性的方法处理这些复杂的争议，旨在尽快最大程度地保护客户的权益。Marco Bianucci律师，一位在米兰专精于民法的律师，其方法始于对预购合同（compromesso）和公证书（rogito notarile）的详细分析，以核实卖方提供的保证和任何保护性条款。策略不仅限于腾房诉讼，而且高度侧重于赔偿方面。目标是获得经济补偿，不仅涵盖实际损失，如法律费用和可能的替代住所费用，还包括可得利益损失，即因无法出租或居住该房产而造成的经济损失。在许多情况下，事务所还会评估可能疏忽了应尽的审查义务的中介人或技术人员的专业责任。首要任务始终是向客户清晰地展示成功的可能性和预期的时间表，在庭外阶段通过有针对性的警告函，以及在米兰法院的司法程序中都采取坚决行动。

常见问题

如果房子被占用，我能否向卖方索赔？

绝对可以。如果在购房合同（公证书）中保证房产空置，则占有者的存在构成合同违约。买方有权要求赔偿所有遭受的损失，包括在房产腾空期间为另寻住所而产生的费用、家具寄存费用以及遭受的一般不便。Marco Bianucci律师将评估损失的程度，以正确计算赔偿要求。

如果占有者是合同已到期的租户，会发生什么？

在这种情况下，如果租赁合同已按规定注册，正确的程序是根据租赁期满进行驱逐。然而，如果卖方在未告知租户存在或驱逐程序正在进行的情况下，保证了房产的空置，那么他仍对买方负有责任。可以依法采取行动以获得房产的腾空，并就等待时间和为驱逐程序支付的法律费用向卖方追偿。

我能否更换锁以重新获得我的房产？

不，即使是无权占有，在房产被占用的情况下，切勿自行采取武力或更换锁。这种行为可能构成非法行使自身权利的犯罪。正确的方式始终是法律途径，通过法院的命令要求腾房，并在必要时由司法官介入。寻求一位精通房地产法的律师的帮助，可以确保合法行事，避免刑事后果。

腾空被占用的房产需要多长时间？

所需时间因房产被占用的原因（无权占有、租赁期满、非法占有）以及主管法院的工作量而有很大差异。然而，在存在特定严重损害要求的情况下，可以启动紧急程序。在首次咨询期间，Bianucci律师事务所将根据具体案件的特点和米兰法院的惯例，提供更准确的估计。

联系Bianucci律师事务所进行评估

如果您购买的房产被非法占用，或者卖方未能遵守交房条款，请勿再等待。时间的流逝可能会使情况进一步复杂化并加剧经济损失。请联系Marco Bianucci律师，一位在米兰专精于损害赔偿的律师，以审查您的文件并制定最有效的策略来保护您的投资。本事务所位于Via Alberto da Giussano, 26，随时准备以专业和敬业的态度为您提供协助，以维护您的权利。