房东的责任和租户的权利

居住在有严重维护缺陷或需要紧急翻新的房产中，不仅是不便，更是对合同义务的明确违反。签订租赁合同时，租户有权使用符合约定用途的财产。然而，房东经常忽视必要的维修，给租户造成物质或健康损害，例如渗漏、霉菌或不合规的设施。作为米兰的专业损害赔偿律师，Marco Bianucci律师深知这些情况带来的挫败感和风险，他提供有针对性的法律保护，以恢复受损的居住权。

法律框架：维护和修理义务

意大利民法典清晰地界定了租赁合同中各方的责任。第1575条规定，房东有义务以良好的维护状态交付房屋，并保持其能够用于约定的用途。具体而言，第1576条规定，房东有义务进行所有必要的维修，但由租户负责的小型维护除外。如果房产需要由租户承担的维修，租户有权要求其进行。如果未能进行维修造成损害（对健康、家具或房屋本身的享用），则产生赔偿权。区分租户负责的正常磨损和属于房东责任的结构性缺陷或设施老化至关重要。

Bianucci律师事务所的方针

与房东发生纠纷需要策略和专业知识，以避免情况恶化为驱逐或漫长而昂贵的无保障诉讼。Marco Bianucci律师，一位在租赁法和损害赔偿方面经验丰富的米兰律师，其方针始于对租赁合同和现场状况的严格分析。Bianucci律师事务所的策略通常分为三个阶段：固定损害证据（通常通过技术鉴定）、发送正式催告函要求履行义务，最后进行谈判或提起诉讼。目标不仅是获得所遭受的损害赔偿，而且在可能的情况下，获得房产的修复或根据财产的减少使用情况对租金进行相应调整。首要任务始终是切实解决客户的居住问题。

常见问题

如果房东不修，我能停止支付租金吗？

这是最常见的问题之一，但答案需要极其谨慎。判例法对于自行暂停支付租金非常严厉：总的来说，即使房东有违约行为，租户也不能随意决定不支付租金，除非房产完全无法使用。停止支付租金会面临实际的欠租驱逐风险。在采取此类行动之前，务必咨询经验丰富的损害赔偿律师。

我是否有权减免租金？

是的，民法典规定，如果维修的进行时间超过租赁期限的六分之一，并且无论如何超过二十天，租户都有权获得与维修期间和未能享用程度成比例的租金减免。此外，如果未能进行维修导致房产部分无法居住，可以提起诉讼要求减免租金。

如何获得霉菌或渗漏造成的损害赔偿？

要获得由霉菌或由结构性缺陷（而非租户通风不良）引起的水分造成的损害赔偿，必须证明因果关系。Marco Bianucci律师通常建议进行预防性技术鉴定。一旦确定房东的责任，就可以要求赔偿对动产造成的损害（例如损坏的衣物或家具）以及因健康受损而造成的损失，并附有适当的医疗证明。

如果房产变得无法居住怎么办？

如果租赁物的缺陷导致其对健康构成危险或不适合使用，租户可以要求解除合同，并要求损害赔偿。在这些严重情况下，必须及时采取法律行动，以便租户能够无罚款地摆脱合同约束，并获得搬家费用和所受不便的赔偿。

保护您的居住权

生活在健康安全的环境中是一项基本权利。如果您的房东未能履行维护义务，并且您因其不作为而遭受损害，请勿让情况恶化。请联系Marco Bianucci律师，对您的案件进行深入评估。Bianucci律师事务所已准备好以专业和坚定的态度为您提供协助，以获得应有的赔偿，并恢复您居住的宁静。