Легітимація окремого співвласника до подання скарги: фундаментальне роз'яснення з Рішення № 30472/2025

Кондомініум, перехрестя життів та інтересів, часто стає ареною складних динамік, які можуть призвести до суперечок, іноді навіть кримінального характеру. Але що відбувається, коли злочин скоєно на шкоду спільному майну? Хто має право та обов'язок діяти для захисту інтересів колективу? Щоб прояснити це часто обговорюване питання, надаючи більш ефективний захист окремим власникам, нещодавнє Рішення Касаційного суду № 30472, зареєстроване 9 вересня 2025 року, яке стосується легітимації окремого співвласника до подання скарги.

Рішення, у якому обвинуваченим був Ф. Р., а доповідачем – суддя Т. М., відхиливши апеляцію проти рішення Апеляційного суду Палермо, підтвердило принцип великого практичного значення для всіх кондомініумів. Розглянемо детальніше значення цього важливого рішення.

Кримінально-правовий захист майна кондомініуму: право кожного власника

Життя в кондомініумі, як відомо, регулюється складною системою норм, що збалансовують індивідуальні та колективні інтереси. Однак, коли відбувається кримінальне правопорушення, що стосується спільного майна чи послуг – наприклад, незаконне проникнення сторонніх осіб на закриту територію, як-от кондомініумний гараж, як у конкретному випадку, розглянутому Судом – виникає питання: хто є суб'єктом, уповноваженим подати скаргу, тобто формальний акт, яким висловлюється воля щодо кримінального переслідування винної особи?

Традиційно можна було б подумати, що ця прерогатива належить виключно адміністратору кондомініуму, як законному представнику спільноти. Однак, судова практика вже давно почала окреслювати ширшу картину, визнаючи активну роль і окремого співвласника. Рішення № 30472/2025 закріплює цю інтерпретацію, посилюючи позицію окремої особи.

Позиція Касаційного суду: маяк для кондомініумів

Ключовий принцип, на якому ґрунтується рішення Верховного Суду, чітко виражений у його позиції:

Окремий співвласник легітимований до подання скарги, як на спільній, так і, за необхідності, на замінній основі щодо адміністратора кондомініуму, за злочини, вчинені на шкоду спільному майну. (Випадок, що стосується незаконного проникнення сторонніх осіб до кондомініумного гаража).

Це твердження має вирішальне значення. Воно означає, що право на подання скарги, передбачене статтею 120 Кримінального кодексу, не є виключним для адміністратора. Окремий власник нерухомості має право діяти самостійно для захисту спільного майна. Розглянемо, що означають ключові вирази:

• Спільна легітимація: Співвласник може подати скаргу незалежно від дій адміністратора. Якщо адміністратор вирішує діяти, окремий співвласник також може це зробити паралельно.
• Замінна легітимація: Ще важливіше, якщо адміністратор не подасть скаргу – можливо, через бездіяльність, байдужість або з міркувань доцільності – окремий співвласник може замінити його, діючи від його імені для захисту спільних інтересів. Цей аспект є фундаментальним для уникнення ситуації, коли бездіяльність однієї особи може поставити під загрозу захист усього кондомініуму.

Випадок, розглянутий Судом, що стосується незаконного проникнення сторонніх осіб до кондомініумного гаража, є яскравим прикладом того, як злочин (наприклад, порушення недоторканності житла або пошкодження майна, залежно від обставин) може завдати шкоди спільному майну та вимагати негайних дій.

Нормативний контекст та судові посилання

Це рішення вписується в уже прокладений судовий шлях, про що свідчать посилання на попередні відповідні позиції (№ 49392 від 2019 року та № 45902 від 2021 року). Хоча в минулому були й відмінні рішення (наприклад, № 6197 від 2011 року), поточна інтерпретаційна лінія є чіткою: окремий співвласник є носієм власного та прямого інтересу до збереження та користування спільними частинами, інтересу, який легітимує його до кримінальних дій. Це право ґрунтується на самому понятті спільної власності на спільні частини, як це передбачено статтею 1117 Цивільного кодексу, і знаходить подальшу підтримку в Законі 220/2021 про реформу кондомініуму, який посилив роль та захист окремих співвласників.

Рішення Касаційного суду під головуванням М. В. підкреслює, що захист спільного майна не може бути заручником будь-яких затримок або недоліків з боку адміністратора. Кожен співвласник має безумовне право на захист того, що також є його власністю.

Практичні наслідки та поради для співвласників

Що означає це рішення для середнього співвласника? Це означає більшу автономію та додаткову зброю для захисту своєї власності та спільної власності. Ось кілька ключових моментів:

• Не чекайте адміністратора: У разі злочину проти спільного майна, немає необхідності чекати рішення адміністратора. Окремий співвласник може діяти безпосередньо.
• Юридична консультація: Завжди рекомендується звернутися до юриста, який спеціалізується на праві кондомініуму та кримінальному праві, щоб оцінити обставини справи, наявність елементів злочину та правильне формулювання скарги.
• Документація: Збір усіх наявних доказів (фотографій, відео, свідчень) є важливим для підтримки кримінального переслідування.

Висновок

Рішення Касаційного суду № 30472 від 2025 року є значним кроком до посилення захисту прав окремих співвласників. Визнаючи легітимацію власника до подання скарги за злочини, вчинені на шкоду спільному майну, як на спільній, так і на замінній основі, Верховний Суд надав потужний інструмент для боротьби з незаконністю та забезпечення збереження спільного майна. Це чітке попередження: захист майна кондомініуму є колективною відповідальністю, але також і невід'ємним індивідуальним правом.