Адміністратор багатоквартирного будинку та невідкладні роботи: Касаційний суд роз'яснює обов'язки нагляду Постановою № 16290 від 2025 року

Управління багатоквартирним будинком – це складне завдання, яке вимагає уваги та професіоналізму, особливо коли йдеться про невідкладні ремонтні роботи. Ці роботи, часто дорогі та делікатні, стосуються всієї спільноти співвласників і потребують ретельного нагляду. Але яким є точний обсяг відповідальності адміністратора в таких контекстах? Касаційний суд своєю Постановою № 16290 від 17 червня 2025 року надає фундаментальне роз'яснення, наголошуючи на обов'язку нагляду, який покладається на адміністратора, навіть за наявності підрядника та керівника робіт.

Ключова роль адміністратора в управлінні багатоквартирним будинком

Адміністратор багатоквартирного будинку, центральна фігура в житті кожної спільної будівлі, наділений низкою чіт визначених повноважень та обов'язків статтями 1130 та 1131 Цивільного кодексу. Ці статті окреслюють роль управління та представництва, яка виходить далеко за межі простого збору внесків співвласників. Серед його першочергових функцій – збереження спільних частин будівлі та виконання рішень зборів співвласників. Коли збори вирішують розпочати невідкладні ремонтні роботи, такі як ремонт фасаду або даху, адміністратор повинен керувати складним проєктом, який часто передбачає укладання договору з зовнішніми компаніями та призначення керівника робіт. Саме в цей момент виникають питання щодо обсягу його обов'язку нагляду.

Рішення Касаційного суду: Світло на відповідальність

Постанова № 16290 від 2025 року, винесена Другою секцією Касаційного суду, у справі, що розглядалася між C. (M. A.) та A. (C. C.), скасовує з передачею на новий розгляд попереднє рішення Апеляційного суду Анкони від 3 лютого 2020 року, знову стверджуючи ключовий принцип. Верховний суд роз'яснив, що адміністратор не може просто делегувати завдання та самоусунутися. Ось повний текст постанови, яка керувала цим важливим рішенням:

У сфері управління багатоквартирним будинком адміністратор, якому доручено виконання невідкладних робіт, пов'язаних з укладанням договору на ремонт будівлі, не звільняється від обов'язку нагляду за підрядником та керівником робіт, оскільки він, як представник замовника – багатоквартирного будинку, і враховуючи специфічні повноваження, надані йому зборами, зобов'язаний контролювати хід робіт, перевіряти їх стан, встановлювати, що виконання робіт відбувається відповідно до термінів та умов, визначених договором, та згідно з правилами мистецтва, здійснювати або відмовляти у платежах залежно від відповідності виконаної частини кількісним або якісним показникам договірних умов, своєчасно повідомляти співвласникам про будь-які труднощі, що виникли під час виконання договору, які об'єктивно можуть вплинути на управлінські відносини.

Ця постанова має вирішальне значення. Вона означає, що навіть якщо адміністратор доручив роботи спеціалізованій компанії та призначив керівника робіт для технічного нагляду, його роль гаранта та представника багатоквартирного будинку не вичерпується. Адміністратор повинен продовжувати активно наглядати не тільки за роботою компанії, але й за ефективністю нагляду керівника робіт. Його обов'язком є ​​переконатися, що виконання робіт відбувається відповідно до умов договору підряду та правил мистецтва, а також керувати платежами відповідно до фактичного прогресу та якості робіт. Крім того, важливо, щоб він своєчасно повідомляв співвласникам про будь-які проблеми чи труднощі, які можуть виникнути, впливаючи на відносини або витрати.

Практичні наслідки для багатоквартирних будинків та адміністраторів

Це рішення має значні наслідки як для адміністраторів, так і для співвласників. Для адміністраторів рішення є застереженням не недооцінювати зусилля, необхідні для управління невідкладними роботами. Недостатньо просто підписати контракти; потрібна постійна присутність та точна перевірка. Це передбачає:

• Постійний контроль за ходом робіт та їх відповідністю проєкту та технічному завданню.
• Перевірка належного оформлення сертифікатів та технічної документації.
• Обережне управління платежами, пов'язуючи їх з фактичним прогресом та якістю робіт.
• Прозора та проактивна комунікація зі співвласниками щодо будь-яких критичних аспектів або відхилень від плану.

Для співвласників це рішення зміцнює їхню позицію. Вони мають право очікувати сумлінних дій та постійного нагляду з боку адміністратора. У разі виникнення проблем, пов'язаних з невідкладними роботами, рішення надає міцнішу основу для притягнення адміністратора до відповідальності за його дії, якщо він не виконав своїх обов'язків з нагляду. Цей принцип узгоджується з судовою практикою, яка, як зазначалося в попередніх постановах (№ 25251 від 2008 року та № 24058 від 2022 року), прагне посилити відповідальність адміністратора щодо належного управління та збереження спільних частин.

Висновок: Заклик до сумлінності

Постанова Касаційного суду № 16290 від 2025 року є надзвичайно важливим рішенням, яке підкреслює важливість сумлінності та відповідальності адміністратора багатоквартирного будинку при управлінні невідкладними роботами. Це не просто бюрократичний тягар, а суттєвий обов'язок захисту інтересів співвласників, який виливається в активну та невідчужувану діяльність з нагляду. Для адміністраторів це означає прийняття проактивного та ретельного підходу; для співвласників це є додатковою гарантією належного виконання робіт та збереження вартості їхньої нерухомості. Прозорість та професіоналізм залишаються опорами ефективного та законного управління багатоквартирним будинком.