Коли нотаріус не несе відповідальності: Виправна помилка при купівлі-продажу нерухомості згідно з Постановою № 15676/2025

У складному ландшафті операцій з нерухомістю роль нотаріуса має надзвичайно важливе значення, забезпечуючи законність та безпеку угод. Його професійна відповідальність є постійною темою, яка часто перебуває в центрі юридичних дебатів та судових спорів. У цьому контексті Постанова Верховного Суду № 15676 від 12 червня 2025 року пропонує значне роз'яснення, окреслюючи межі між професійною обачністю нотаріуса та можливою недбалістю інших суб'єктів, таких як реєстратори нерухомості. Проаналізуємо це рішення, щоб зрозуміти його практичні та юридичні наслідки.

Ключова роль нотаріуса та професійна обачність

Перш ніж заглиблюватися в конкретне рішення, важливо нагадати загальну картину нотаріальної відповідальності. Нотаріус, як посадова особа, зобов'язаний забезпечувати дійсність та ефективність угод, які він посвідчує. Це передбачає, серед іншого, обов'язок проводити ретельні попередні перевірки, так звані "іпотечні та кадастрові перевірки", з метою встановлення відсутності обтяжень на нерухомість, що продається, таких як іпотеки чи арешти. Цей обов'язок є частиною ширшого контексту професійної обачності, передбаченого статтею 1218 Цивільного кодексу, яка зобов'язує боржника (у нашому випадку, професіонала) відшкодувати збитки, якщо він не доведе, що невиконання або затримка були спричинені неможливістю виконання, що виникла з причини, яка не залежить від нього. Обачність, яка вимагається від нотаріуса, є "кваліфікованою", вищою за обачність добросовісного господаря, зважаючи на складність та делікатність його функції.

Позиція Верховного Суду: Межа відповідальності

Відповідальність нотаріуса за не виявлення під час купівлі-продажу нерухомості наявності обтяжливого іпотечного запису виключається, якщо помилка була спричинена недбалою поведінкою реєстратора нерухомості, що фактично унеможливила виявлення іпотеки при звичайній професійній обачності.

Ця максима, витягнута з Постанови № 15676/2025, є серцем рішення Верховного Суду. Коротко кажучи, Верховний Суд встановлює, що нотаріус не може бути притягнутий до відповідальності, якщо неможливість виявлення обтяження (наприклад, іпотеки чи арешту) була спричинена помилкою або недбалістю реєстратора нерухомості. Така недбалість повинна бути настільки значною, щоб зробити виявлення обтяження "фактично неможливим", навіть при використанні "звичайної професійної обачності", яка очікується від нотаріуса. У конкретному випадку, розглянутому Судом, помилка реєстратора стосувалася присвоєння податкового номера продавцю, що перешкодило нотаріусу виявити арешт на нерухомість. Суд скасував рішення Апеляційного суду Неаполя, який вважав цю помилку несуттєвою, не вказавши, яка обачна поведінка могла б бути вимагана від нотаріуса за таких обставин. Це підкреслює, що Верховний Суд визнає, що нотаріус, навіть при максимальній обачності, не може творити дива перед обличчям помилкових даних або даних, які не були належним чином зареєстровані відповідними органами, діяльність яких регулюється статтями 2678 та 2679 Цивільного кодексу.

Від теорії до практики: Наслідки та сценарії

Постанова № 15676/2025 запроваджує важливий принцип збалансування відповідальності. Йдеться не про звільнення нотаріуса від будь-яких перевірок, а про визнання того, що його обачність має внутрішню межу, коли офіційні джерела інформації (реєстри нерухомості) містять вади або помилки, які не можуть бути подолані звичайними засобами. Це рішення має кілька наслідків:

• Тягар доказування: Нотаріус повинен буде довести, що помилка не була спричинена його недбалістю, а недбалістю реєстратора, і що ця помилка об'єктивно унеможливила виявлення обтяження.
• Важливість точності реєстрів: Рішення опосередковано підкреслює вирішальне значення точності та надійності даних, що містяться в реєстрах нерухомості, ведення яких є фундаментальним для правової визначеності та безпеки угод.
• Захист покупця: Хоча рішення обмежує відповідальність нотаріуса в певних випадках, покупець, який постраждав від невиявленого обтяження, все ще може шукати захисту, можливо, звертаючись до реєстратора нерухомості або інших відповідальних осіб.

Суд, таким чином, запросив Апеляційний суд Неаполя переглянути справу, уточнивши, яку поведінку нотаріус мав би продемонструвати, щоб уникнути помилки, враховуючи недбалість реєстратора. Це демонструє увагу Верховного Суду до конкретного, а не лише абстрактного аналізу професійної обачності.

Висновок: Правова визначеність та захист громадян

Постанова № 15676 від 2025 року Верховного Суду підтверджує фундаментальний принцип: професійна відповідальність, хоч і сувора, не може бути необмеженою і повинна враховувати зовнішні фактори, які роблять виконання об'єктивно неможливим. У випадку купівлі-продажу нерухомості це означає, що обачність нотаріуса, хоч і висока, знаходить межу в коректності даних, наданих державними органами. Це рішення сприяє кращому визначенню меж нотаріальної відповідальності, сприяючи більшій правовій визначеності та, зрештою, більш цілеспрямованому захисту всіх сторін, залучених до делікатних операцій з передачі нерухомості. Це застереження для всіх професіоналів та державних органів: співпраця та точність є необхідними для забезпечення правової безпеки, на яку заслуговують громадяни.