Зловживання професією ріелтора: Важливе рішення Верховного Суду № 23196/2025
Дотримання професійних норм є фундаментальним для прозорості та доброчесності ринку. Зловживання професією є не лише адміністративним правопорушенням, але й може кваліфікуватися як кримінальний злочин. Верховний Суд, у своєму Рішенні № 23196 від 20 червня 2025 року, надав ключове роз'яснення щодо межі між адміністративним та кримінальним правопорушенням для ріелторів, наголошуючи на тяжкості поведінки тих, хто, вже будучи покараним, продовжує діяльність без належної реєстрації. Це значний запобіжник для суб'єктів господарювання та для захисту споживачів.
Нормативна база діяльності з посередництва в нерухомості
Стаття 348 Кримінального кодексу передбачає відповідальність за зловживання професіями, що вимагають спеціальної кваліфікації. Для ріелторів Закон № 39 від 1989 року та Законодавчий декрет № 59 від 2010 року вимагають реєстрації в торговельному реєстрі Торгово-промислової палати як основної умови. Стаття 8, пункт 1 Закону № 39/1989 передбачає адміністративне стягнення за відсутність реєстрації. Але коли це адміністративне порушення перетворюється на злочин?
Конкретний випадок та рішення Верховного Суду
Справа, розглянута у Рішенні № 23196/2025, стосувалася пана К. Б., якого звинувачували у зловживанні професією ріелтора. К. Б. вже був притягнутий до адміністративної відповідальності за ту саму протиправну діяльність. Незважаючи на це, він здійснив ще одну одноразову угоду з посередництва без належної реєстрації. Апеляційний суд Брешії вже визнав його кримінальну відповідальність. Верховний Суд, під головуванням Р. К. та за участю доповідача Т. М., підтвердив такий підхід, відхиливши касаційну скаргу та встановивши чіткий принцип.
Діяння особи, яка, не будучи зареєстрованою в реєстрі Торгово-промислової палати, передбаченому пунктом 3 статті 73 Законодавчого декрету № 59 від 2010 року, та вже будучи суб'єктом адміністративного стягнення відповідно до пункту 1 статті 8 Закону № 39 від 3 лютого 1989 року, вчиняє навіть одну типову дію з посередництва, утворює склад злочину зловживання професією ріелтора.
Ця максима є надзвичайно чіткою. Верховний Суд підтверджує, що злочин зловживання професією (ст. 348 КК) має місце, коли, окрім відсутності реєстрації, існує попереднє адміністративне стягнення за ту саму поведінку. Ключовим моментом є те, що навіть "одна типова дія з посередництва" достатня для настання кримінальної відповідальності. Отже, множинність дій не є необхідною, якщо особа вже продемонструвала попереднє адміністративне порушення. Це свідчить про бажання суворіше протидіяти тим, хто, незважаючи на попередження, продовжує порушувати закон.
Практичні наслідки та захист
Рішення закріплює судову практику, яка розрізняє адміністративне та кримінальне правопорушення, визнаючи їх зв'язок. Адміністративне правопорушення (ст. 8, п. 1 Закону № 39/1989) карає за просту відсутність реєстрації. Злочин (ст. 348 КК) вимагає quid pluris, що тут представлено попереднім адміністративним стягненням та повторенням діяння, навіть одноразовим. Цей механізм спрямований на:
- Посилення захисту суспільної довіри: Забезпечення того, щоб професії здійснювалися лише кваліфікованими особами.
- Запобігання повторенню: Ті, хто вже був покараний і не пристосувався, демонструють більшу схильність до протиправної діяльності.
- Захист споживачів: Забезпечення того, щоб користувачі зверталися до законних та відповідальних професіоналів.
Рішення Верховного Суду є чітким сигналом: зловживання професією не слід недооцінювати. Розмежування між адміністративним та кримінальним правопорушенням залежить від наполегливості поведінки та попереднього "застереження", отриманого особою.
Висновок
Рішення № 23196/2025 Верховного Суду є твердою позицією у боротьбі з професійним зловживанням у сфері посередництва в нерухомості. Воно підтверджує, що законність є незамінною цінністю, і що правова система втручається кримінальними інструментами, коли адміністративних стягнень недостатньо. Для професіоналів це нагадування про важливість дотримання законності. Для громадян це гарантія того, що вони можуть довіряти кваліфікованим та юридично визнаним посередникам, захищаючи свої інтереси в операціях великого значення, таких як купівля-продаж нерухомості. Судова практика продовжує зміцнювати принципи законності та прозорості.
