Δικαίωμα θέας σε πολυκατοικία: ανάλυση της διάταξης υπ' αριθ. 15906/2024
Πρόσφατα, ο Άρειος Πάγος εξέδωσε τη διάταξη υπ' αριθ. 15906 της 6ης Ιουνίου 2024, η οποία αφορά στο δικαίωμα κάθετης θέας που μπορούν να ασκήσουν οι ιδιοκτήτες μεμονωμένων διαμερισμάτων εντός πολυκατοικίας. Η εν λόγω απόφαση αποτελεί σημαντική διευκρίνιση σχετικά με τα δικαιώματα των συνιδιοκτητών και τους περιορισμούς που επιβάλλονται από γειτονικές κατασκευές. Ας αναλύσουμε μαζί τα βασικά σημεία αυτής της απόφασης και τις πρακτικές της επιπτώσεις.
Το δικαίωμα κάθετης θέας
Ο Άρειος Πάγος έκρινε ότι ο ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος έχει το δικαίωμα να ασκεί κάθετη θέα μέχρι τη βάση του κτιρίου, και ως εκ τούτου μπορεί να αντιταχθεί σε οποιαδήποτε κατασκευή μπορεί να βλάψει αυτό το δικαίωμα. Η αρχή αυτή βασίζεται στις διατάξεις του άρθρου 907 του Αστικού Κώδικα, το οποίο ήδη προβλέπει μια ισορροπία μεταξύ του δικαιώματος στην ιδιωτικότητα του γείτονα και του δικαιώματος θέας, τονίζοντας τη σημασία του φωτός και του αέρα για την υγεία και την ευημερία των κατοίκων.
Κάθετη ή κατακόρυφη θέα που ασκείται από τα ανοίγματα των μεμονωμένων διαμερισμάτων πολυκατοικίας - Δικαίωμα του ιδιοκτήτη - Ύπαρξη - Συνέπειες - Θεμελίωση. 136112 ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ - "INSPECTIO ET PROSPECTIO IN ALIENU M" Γενικά. 136113 ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ - "INSPECTIO ET PROSPECTIO IN ALIENUM" - ΠΛΑΓΙΑ Ή ΕΚ ΠΛΑΓΙΟΥ Γενικά. Ο ιδιοκτήτης του μεμονωμένου ορόφου ενός κτιρίου πολυκατοικίας έχει το δικαίωμα να ασκεί από τα ανοίγματά του κάθετη θέα μέχρι τη βάση του κτιρίου και να αντιταχθεί, κατά συνέπεια, στην κατασκευή άλλου συνιδιοκτήτη που, άμεσα ή έμμεσα, βλάπτει αυτό το δικαίωμά του, χωρίς να μπορούν να ληφθούν υπόψη οι ανάγκες συνδιαλλαγής με τα δικαιώματα ιδιοκτησίας και ιδιωτικότητας του γείτονα, αφού το άρθρο 907 του Α.Κ. έχει ήδη πραγματοποιήσει την εξισορρόπηση μεταξύ του συμφέροντος στην ίδια ιδιωτικότητα και της κοινωνικής αξίας που εκφράζεται από το δικαίωμα θέας, καθώς το φως και ο αέρας εξασφαλίζουν την υγιεινή των κτιρίων και ικανοποιούν βασικές ανάγκες όσων τα κατοικούν.
Οι συνέπειες της απόφασης
Η απόφαση του Αρείου Πάγου έχει διάφορες πρακτικές επιπτώσεις για τους ιδιοκτήτες ακινήτων σε πολυκατοικίες:
- Αναγνώριση του δικαιώματος κάθετης θέας ως θεμελιώδες δικαίωμα για την κατοικησιμότητα των χώρων διαβίωσης.
- Δυνατότητα των ιδιοκτητών να αντιταχθούν σε κατασκευές που μπορούν να περιορίσουν την ορατότητά τους και την πρόσβαση στο φυσικό φως.
- Διευκρίνιση σχετικά με τη μη συνάφεια των αναγκών ιδιωτικότητας άλλων σε σχέση με το δικαίωμα θέας.
Η εν λόγω απόφαση αποτελεί ένα σημαντικό βήμα στην προστασία των δικαιωμάτων των συνιδιοκτητών, τονίζοντας την αρχή ότι η κατοικησιμότητα των χώρων διαβίωσης πρέπει να διασφαλίζεται και μέσω του σεβασμού του δικαιώματος θέας. Ο Άρειος Πάγος κατάφερε να λάβει υπόψη τη σημασία του φωτός και του αέρα, στοιχείων απαραίτητων για την υγεία και την ευημερία των κατοίκων μιας πολυκατοικίας.
Συμπεράσματα
Συνοψίζοντας, η διάταξη υπ' αριθ. 15906/2024 παρέχει σαφή κατεύθυνση σχετικά με τα δικαιώματα θέας σε πολυκατοικία. Οι ιδιοκτήτες μπορούν να αισθάνονται μεγαλύτερη προστασία στα δικαιώματά τους, καθώς μπορούν να αντιταχθούν σε κατασκευές που θα περιόριζαν την πρόσβαση στο φως και τον αέρα. Είναι θεμελιώδες οι συνιδιοκτήτες να γνωρίζουν αυτά τα δικαιώματα και τις ενέργειες που μπορούν να αναλάβουν για την προστασία τους, ώστε να διασφαλιστεί καλύτερη ποιότητα ζωής στους χώρους διαβίωσής τους.
